| Меню сайта |
|
|
 |
|
Анализ возможности применения ипотечных пойнтов на рынке российского ипотечного кредитования
| | 10.03.2019, 07:06 |
На сегодняшний день уровень ипотечного кредитования в России, несмотря на значительный рост за последние несколько лет, по-прежнему существенно ниже Западного уровня. Во многом это вызвано труднодоступностью ипотеки для населения. Меры, предпринимаемые государством и банковским сектором для улучшения сложившейся ситуации, не всегда характеризуются максимальной отдачей. В первую очередь это связано с тем, что реализуемые инструменты ущемляют интересы одной из сторон: банка или заемщика. Именно данный факт является проблемой, предлагаемой для рассмотрения в работе. Актуальность проблемы очевидна: эффективность производимых мер оказывает существенное влияние на макро и микроэкономический климат в стране. В практики ипотечного кредитования США широко распространен такой инструмент регулирования отношений банка с заемщиками, как ипотечные пойнты. Соответственно, в качестве гипотезы выступает предположение о том, что подобная мера будет применима и для российского рынка ипотечного кредитования. Научная новизна работы состоит в предложении нетривиального метода урегулирования конфликта между банком и заемщиком, ранее не исследуемого в российской литературе. Практическая значимость работы заключается в том, она могла бы послужить базой для дальнейших исследований данного инструмента.
Целью данной работы является анализ возможности применения ипотечных пойнтов на рынке российского ипотечного кредитования. Для достижения цели подлежит выполнению ряд задач:
Анализ особенностей ипотечного кредитования.
Характеристика рынка ипотечного кредитования в России.
Анализ эффективности ипотечных пойнтов в зависимости от различных факторов.
Формулировка выводов
Объектом исследования выступает российский рынок ипотечного кредитования, предметом - ипотечные пойнты как инструмент управления отношениями банка и заемщика.
В качестве методологического инструмента применяется количественный анализ. На данной стадии планируется также выявить основные банковские инструменты, применяемые в области ипотечного кредитования и детально рассмотреть их преимущества и недостатки. Также применяется дескриптивный анализ для описания исследуемого инструмента: ипотечных пойнтов. На данном этапе совершается обзор американской литературы, наглядно демонстрирующей опыт использования ипотечных пойнтов в банковской практике США. В практической части применяется анализ различий для оценки эффективности ипотечных пойнтов для различных категорий населения.
Анализ проблем ипотечного кредитования выступает предметом многих работ отечественных авторов, таких как: Голоманчук Э. В., Котляров И.Д., Кулешова Л.В. и т.д. Ипотечные пойнты являются популярной темой исследованию зарубежных авторов: Asabere,P Cannaday, R., Kosonen K., Zerbst и т.д.
Работа состоит из 3 глав, первая из которых включает в себя характеристику основных существующих способов приобретения жилья. Во второй главе подробно описывается ситуация, сложившаяся на рынке ипотечного кредитования в России, а также исследуется американский опыт применения ипотечных пойнтов в США. Третья глава посвящена анализу существующих путей приобретения пойнтов в зависимости от категории заемщика с целью максимально целостного исследования возможности адаптации пойнтов в России.
Недвижимость в сравнении с другими товарами имеет несколько отличительных характеристик, которые делают ее уникальным экономическим благом на рынке. В первую очередь, интересным является тот факт, что стоимость недвижимости сопоставима со стоимостью предметов роскоши, то есть товаром, доступным лишь ограниченному обеспеченному кругу людей. Однако по своей сути квартиры является предметом первой необходимости, так как обеспечивает человеку кров над головой, социальную и физическую защищенность, минимальные условия для самореализации. Более того, на рынке жилья можно наблюдать феномен Гиффена, когда рост цен на товар не снижает а увеличивает спрос на него (см. рис.1.1). Это связано с двойственностью спроса, возникающего на рынке жилья. Жилая недвижимость удовлетворяет как потребительский, так и инвестиционный спрос, поскольку жилье может выступать в роли стабильного источника дохода. (Овсянникова Т.Ю, 2011)
Рис. 1.1. Спрос на жилье 2000-2012, количество оформленных сделок купли-продажи в шт., цена в руб. за кв. метр. (Росстат
Постоянно растущий спрос на жилье еще больше провоцирует рост цен на жилье, таким образом, увеличивая разрыв между ними и доходами населения.(см.рис.1.2)
Рис 1.2. Разрыв доходов населения и цен на жилье, 2005-2013 г.г. (АИЖК
Такая ситуация делает приобретение жилья довольно трудной длительной процедурой для населения. У индивида имеется несколько способов купить квартиру (см. рис.1.3).
Рис.1.3. Источники финансирования приобретения квартиры 2011 г. ,% (Росстат
Необходимо отметить, что те респонденты, которые заявили о намерении приобретения квартиры за счет продажи старой квартиры, имели возможность выбрать и другой вариант ответа.
Таким образом, у населения имеется две стратегии приобретения жилья: кредитная и накопительная. Первая подразумевает под собой осуществление первоначального вклада и последующее ожидание накопления необходимой суммы. Преимуществом по сравнению с кредитной схемой является возможность снижения кредитных ставок в будущем и улучшение условий кредитования, что сделает кредит все же более выгодной стратегией для заемщика. Например, при снижении величины минимального первоначального взноса потенциальной заемщик, имея на руках уже большую сумму, может получить кредит по более низкой ставке. Однако, очевидный минус - стремительный рост цен на недвижимость, то есть вкладчику потребуется очень много времени для накопления нужной суммы (см. рис.1.4). На графике представлен гипотетический вариант развития событий.
Рис.1.4. Рост цен на недвижимость и скорость накопления сбережений, 2005-2013, руб. (АИЖК
Предполагается, что вкладчик кладет на счет сумму в 100 000 рублей под 7% и откладывает каждый месяц 30% от своего дохода в 40 000 рублей, который увеличивается каждый год на 15%. (средний рост доходов населения по данным Росстата)
Длительный срок подразумевает под собой возможность кардинального изменения ситуации в экономики: обесценение денег, резкий скачок цен, кризис и.т.д. Таким образом, приобретение квартиры за счет сбережений является довольно рискованным и долгим мероприятием.
Кредитная стратегия значительно упрощает процедуру приобретения жилья. В первую очередь, если заемщик обращается в банк, то он получает возможность проживания в своей квартире практически с момента кредита. Кредит, выданный банком, может быть целевым (ипотека) или нецелевым, от этого зависит и стоимость кредита, ставки по последнему значительно выше. Однако применение чисто кредитной стратегии, может очень дорого обойтись заемщику, так как кредитная стратегия подразумевает отсутствие первоначального взноса, что повышает и процентную ставку, и сумму, и срок кредитования. Важным замечанием здесь может быть тот факт, что в отличие от потребительского кредитования стоимость жилищного кредита полностью компенсируется заемщику ростом цен на недвижимость.
Оптимальным является применение смешанной схемы. Наиболее ярким примером являются строительные сберегательные кассы, где желающий приобрести квартиру в начале накапливает 30-50% от стоимости квартиры под 3% годовых, а оставшуюся сумму берет в кредит. Большинство коммерческих и некоммерческих институтов предлагают именно такой способ приобретения жилья тем или иным способом: устанавливая минимальный первоначальный взнос, предлагая вложить деньги под определенный процент. К таким институтам относятся:
Жилищный строительный кооператив.
Жилищный накопительный кооператив.
Потребительский ипотечный кооператив.
Строительная сберегательная касса.
Коммерческий банк.
Коммерческий банк, в свою очередь, может предоставлять не только ипотеку, но и осуществлять жилищный лизинг, который представляет собой чисто кредитную схему накопления жилья.
|
| Категория: БАНКОВСКОЕ, БИРЖЕВОЕ ДЕЛО И СТРАХОВАНИЕ | Добавил: qreter |
| Просмотров: 227 | Загрузок: 2 | Рейтинг: 0.0/0 |
|
|
| ПОИСК ПО САЙТУ |
|
ВНИМАНИЕ!!!
НАСТОЯТЕЛЬНО рекомендуем Вам воспользоваться функцией "ПОИСК ПО САЙТУ", для отображения и поиска необходимого и интересующего Вас материала |
|
| НОВОСТИ САЙТА!!! |
|
|
|
